Verkehrswertgutachten für das Finanzamt — Erbschaft- und Schenkungsteuer senken
Das Finanzamt bewertet geerbte oder geschenkte Immobilien pauschal — bei Mängeln, schwieriger Lage oder Vermietung liegt der angesetzte Wert oft deutlich über dem echten Marktwert und treibt die Steuer in die Höhe.
Warum ein Gutachten den Unterschied macht.
Ein Verkehrswertgutachten erbringt den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ nach § 198 BewG — das Finanzamt muss den belegten niedrigeren Wert der Steuer zugrunde legen.
Warum die Finanzamts-Bewertung oft zu hoch ist
- 01Das Bewertungsgesetz arbeitet mit typisierten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert) und pauschalen Bewirtschaftungskosten — individuelle Mängel bleiben unberücksichtigt.
- 02Reparaturstau, Sanierungsbedarf, ungünstige Grundstückszuschnitte oder Wohnrechte mindern den Wert real, fließen in die Typisierung aber kaum ein.
- 03Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern führt das Ertragswertverfahren des Finanzamts häufig zu überhöhten Werten.
- 04Wer den überhöhten Bescheid hinnimmt, zahlt unnötig hohe Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
So nutzen Sie das Gutachten gegenüber dem Finanzamt
- 01
Steuerbescheid und Stichtag prüfen
Maßgeblich ist der Wert zum Bewertungsstichtag (Todestag bzw. Schenkung). Der Gutachter klärt mit Ihnen, welcher Stichtag gilt und ob ein Nachweis sich lohnt.
- 02
Sachverständigen mit Finanzamts-Erfahrung buchen
Sie wählen einen öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Gutachter, dessen Gutachten von Finanzämtern und Finanzgerichten regelmäßig anerkannt werden.
- 03
Wertmindernde Faktoren dokumentieren
Mängel, Sanierungsstau, Belastungen (Wohn-/Nießbrauchrecht), Vermietungssituation und Lagenachteile werden vor Ort erfasst und im Gutachten wertmindernd berücksichtigt.
- 04
Verkehrswert zum Stichtag ermitteln
Die Bewertung erfolgt nach ImmoWertV mit Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren — der ermittelte Verkehrswert ist der „gemeine Wert“ im Sinne des § 198 BewG.
- 05
Gutachten beim Finanzamt einreichen
Das Gutachten wird als Nachweis des niedrigeren Werts beim Finanzamt vorgelegt; die Behörde legt den belegten Wert dann der Steuerberechnung zugrunde.
Was Sie konkret gewinnen.
- Nachweis des niedrigeren Werts nach § 198 BewG — gesetzlich vorgesehen
- Häufig deutliche Senkung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer
- Gutachten von Finanzämtern und Finanzgerichten anerkannt
- Berücksichtigung von Mängeln, Lasten und Vermietung zum Stichtag
- Rechtssicherheit gegenüber dem typisierten Verfahren des Finanzamts
- Buchung eines erfahrenen Sachverständigen direkt online
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Was Sie wissen sollten.
Klare Antworten auf die Fragen, die uns am häufigsten zu diesem Bewertungsanlass gestellt werden.
Erkennt das Finanzamt mein Gutachten an?
Ja, § 198 BewG sieht den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ausdrücklich vor. Voraussetzung ist ein methodisch sauberes Verkehrswertgutachten eines geeigneten Sachverständigen — typischerweise öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Genau solche Gutachter finden Sie hier.
Lohnt sich das Gutachten finanziell?
In der Regel ja, wenn der reale Wert spürbar unter dem Finanzamtswert liegt. Schon eine Wertminderung von wenigen Prozent spart bei höheren Steuersätzen oft ein Vielfaches der Gutachtenkosten von meist 1.500–3.000 €.
Welcher Stichtag ist für die Bewertung maßgeblich?
Bei der Erbschaft der Todestag des Erblassers, bei der Schenkung der Tag der Ausführung der Schenkung. Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert genau zu diesem Stichtag — auch rückwirkend.
Kann ich das Gutachten noch nach dem Steuerbescheid einreichen?
Innerhalb der Einspruchsfrist (in der Regel ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids) lässt sich der niedrigere Wert noch geltend machen. Wir empfehlen, möglichst früh einen Gutachter zu buchen, um die Frist sicher zu wahren.
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