Warum die Bewertung des Finanzamts oft zu hoch ausfällt

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien typisiert nach dem Bewertungsgesetz — je nach Objektart im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Diese Bewertung erfolgt am Schreibtisch, ohne Ortsbesichtigung.

Was dabei systematisch untergeht: Reparaturstau, Feuchteschäden, ein unattraktiver Grundriss, Lärmbelastung, ein laufender Mietvertrag weit unter Marktniveau, Wohnrechte oder Nießbrauch im Grundbuch. Genau diese Faktoren senken den echten Verkehrswert erheblich — und damit die Steuerlast.

§ 198 BewG: den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen

Das Bewertungsgesetz sieht diesen Fall ausdrücklich vor. Nach § 198 BewG dürfen Sie nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der typisiert ermittelte. Gelingt der Nachweis, ist der niedrigere Wert für die Steuer maßgeblich.

Als Nachweis akzeptiert die Finanzverwaltung ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten — oder, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum Stichtag verkauft wurde, den erzielten Kaufpreis. Ein Gutachten von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen erhöht die Anerkennungswahrscheinlichkeit deutlich.

• Rechenbeispiel: Finanzamt setzt 620.000 € an, das Gutachten weist 480.000 € nach
• Differenz: 140.000 € weniger Bemessungsgrundlage
• Das Gutachtenhonorar liegt dabei im niedrigen vierstelligen Bereich

Fristen — hier wird es zeitkritisch

Gegen den Feststellungs- bzw. Steuerbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Ein Gutachten braucht aber zwei bis drei Wochen — beauftragen Sie es deshalb, sobald sich abzeichnet, dass die Bewertung zu hoch ausfällt, und nicht erst nach dem Bescheid.

Wichtig ist außerdem der richtige Stichtag: bewertet wird auf den Todestag des Erblassers bzw. den Tag der Schenkung, nicht auf heute. Ein guter Sachverständiger stellt darauf ab.

Mehrere Erben: das Gutachten als Streitvermeidung

In einer Erbengemeinschaft ist der Immobilienwert der häufigste Streitpunkt — wer auszahlen will, schätzt niedrig, wer ausgezahlt wird, hoch. Ein gemeinsam beauftragtes neutrales Gutachten ist günstiger als zwei Parteigutachten und beschleunigt die Auseinandersetzung erheblich.

Es dient zugleich als belastbare Grundlage für Teilungsversteigerung, Abschichtung oder Verkauf.

Häufige Fragen

Muss ich das Gutachten selbst bezahlen?

Ja, der Steuerpflichtige trägt die Kosten des Nachweises. Sie sind jedoch in der Regel als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig und amortisieren sich bei einer wirksamen Wertkorrektur meist um ein Vielfaches.

Was, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt?

Das Finanzamt prüft Methodik und Qualifikation. Wird das Gutachten beanstandet, ist der Einspruch bzw. die Klage vor dem Finanzgericht der Weg. Ein methodisch sauberes Gutachten eines ö.b.u.v. oder zertifizierten Sachverständigen wird selten vollständig verworfen.

Gilt das auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten?

Ja. Schenkung- und Erbschaftsteuer folgen denselben Bewertungsregeln; § 198 BewG gilt für beide. Bei geplanten Übertragungen lohnt die Bewertung sogar vorab, weil sie die Gestaltung der Freibeträge beeinflusst.