Beleihungswert ist nicht der Marktwert — und das ist Absicht

Der Verkehrswert (Marktwert) beantwortet die Frage: Was ist diese Immobilie heute, am Wertermittlungsstichtag, am Markt wert? Der Beleihungswert beantwortet eine andere Frage: Welcher Wert lässt sich über die gesamte Laufzeit eines Kredits hinweg jederzeit wieder erzielen — auch in einem schlechten Marktumfeld?

Weil die zweite Frage strenger ist, liegt der Beleihungswert praktisch immer unter dem Marktwert. Das ist kein Rechenfehler und keine Verhandlungstaktik der Bank, sondern der Zweck der Größe: Sie soll spekulative und vorübergehende Preisbestandteile ausdrücklich nicht enthalten.

Für Sie als Kreditnehmer heißt das: Kaufpreis und Beleihungswert dürfen auseinanderliegen, ohne dass mit Ihrer Immobilie etwas nicht stimmt.

Die Rechtsgrundlage: PfandBG und BelWertV

Der Beleihungswert ist in § 16 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) definiert: Er darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt, unter Ausschluss spekulativer Elemente.

Wie genau er zu ermitteln ist, regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Sie bindet unmittelbar Pfandbriefbanken; viele andere Institute wenden sie analog an, weil sie der aufsichtsrechtliche Maßstab ist.

Praktisch relevant ist die Folge für die Kreditseite: Für die Deckungsmasse eines Pfandbriefs darf nur bis zu 60 % des Beleihungswerts angerechnet werden (Beleihungsgrenze). Alles darüber finanziert die Bank aus anderen Mitteln — und bepreist es anders.

Wie der Wert ermittelt wird

Die BelWertV schreibt eine bewusst konservative Methodik vor. Ertragswert und Sachwert werden grundsätzlich getrennt ermittelt und dürfen nicht frei gemittelt werden; bei vermieteten Objekten dominiert der Ertragswert.

Entscheidend sind die verordneten Mindest- und Höchstansätze: Es gelten Mindestkapitalisierungszinssätze, Mindestansätze für Bewirtschaftungskosten und ein Ansatz nachhaltig erzielbarer Mieten statt tatsächlich vereinbarter Spitzenmieten. Genau diese Vorgaben erzeugen den Abstand zum Marktwert.

Für kleinere Darlehen erlaubt § 24 BelWertV ein vereinfachtes Verfahren mit reduzierten Anforderungen an Gutachten und Objektbesichtigung — das ist der Grund, warum bei einer normalen Eigenheimfinanzierung oft kein Vollgutachten verlangt wird.

• Ertragswert: nachhaltig erzielbare Miete, nicht die aktuelle Spitzenmiete
• Sachwert: Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung
• Mindestansätze für Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszins
• Keine Berücksichtigung spekulativer oder vorübergehender Marktlagen

Was der Beleihungsauslauf für Ihren Zinssatz bedeutet

Der Beleihungsauslauf ist Ihr Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert. Banken bepreisen in Stufen: Je niedriger der Auslauf, desto günstiger die Kondition — die Sprünge liegen typischerweise bei 60 %, 80 % und darüber.

Deshalb wirkt sich ein zu niedrig angesetzter Beleihungswert doppelt aus: Er senkt den maximal möglichen Kredit und hebt gleichzeitig den Auslauf, was Sie in eine teurere Zinsstufe schiebt. Über eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren ist das ein erheblicher Betrag.

Genau hier lohnt sich das Nachrechnen: Manchmal reicht es, etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, um unter eine Stufengrenze zu kommen.

Wer den Wert ermitteln darf

Die BelWertV verlangt, dass der Gutachter vom Kredit- und Akquisitionsgeschäft unabhängig ist und über die nötige Erfahrung verfügt. Ein Sachbearbeiter, der über den Kredit mitentscheidet, darf den Wert nicht selbst festsetzen.

Als Qualifikationsnachweis hat sich am Markt HypZert etabliert, insbesondere HypZert (F) für finanzwirtschaftliche Bewertungen. Für Verkehrswertgutachten sind dagegen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder DEKRA-/Sprengnetter-Zertifizierungen die üblichen Nachweise — die beiden Welten sind nicht deckungsgleich.

Häufige Fragen

Warum ist mein Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?

Weil beide Größen unterschiedliche Fragen beantworten. Der Kaufpreis ist das Ergebnis einer konkreten Verhandlung zu einem konkreten Zeitpunkt; der Beleihungswert ist der Wert, der auch in einem schwachen Marktumfeld über die gesamte Kreditlaufzeit noch erzielbar wäre. Die BelWertV verlangt ausdrücklich, spekulative und vorübergehende Preisbestandteile herauszurechnen. Ein Abstand ist daher der Normalfall, kein Warnsignal.

Kann ich dem Beleihungswert meiner Bank widersprechen?

Die Bank legt den Wert für ihre eigene Risikobetrachtung fest — ein Anspruch auf einen bestimmten Ansatz besteht nicht. Sinnvoll ist trotzdem, die Grundlagen zu prüfen: Wurden Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen und Zustand korrekt erfasst? Sachliche Fehler in den Eingangsdaten lassen sich mit Nachweisen korrigieren. Führt das nicht weiter, ist ein Angebotsvergleich bei einem anderen Institut oft wirksamer als eine Diskussion, weil Banken denselben Objekttyp unterschiedlich ansetzen.

Brauche ich ein eigenes Beleihungswertgutachten?

Für die Kreditvergabe nicht — die Bank beauftragt ihre eigene Bewertung, und ein von Ihnen bestelltes Gutachten ersetzt diese nicht. Nützlich ist ein unabhängiges Wertgutachten aber vorher: Es zeigt Ihnen vor der Finanzierungszusage, in welcher Größenordnung Sie realistisch rechnen können, und liefert bei Datenfehlern eine belastbare Grundlage für die Korrektur.

Was kostet ein Beleihungswertgutachten?

Die Kosten einer bankinternen Bewertung trägt in der Regel die Bank und legt sie teilweise über eine Schätzgebühr um. Ein unabhängiges Wertgutachten zur eigenen Orientierung liegt je nach Objektart und Umfang meist im mittleren dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich — ein Kurzgutachten deutlich darunter, ein gerichtsfestes Vollgutachten darüber.