Restnutzungsdauer und AfA: Abschreibung legal verkürzen
Wie ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 EStG die Abschreibungsdauer verkürzt, was der BFH entschieden hat und für wen sich das rechnet.
Die pauschale AfA — und warum sie selten passt
Vermietete Wohngebäude werden steuerlich pauschal abgeschrieben: je nach Fertigstellungsjahr über 50 Jahre (2 %) oder 33⅓ Jahre (3 %). Diese Pauschale unterstellt, dass jedes Gebäude gleich lange wirtschaftlich nutzbar ist.
Bei einem sanierungsbedürftigen Altbau ist das offensichtlich unrealistisch. Genau dafür enthält das Gesetz eine Öffnungsklausel.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und das BFH-Urteil IX R 25/19
Das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich, eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer anzusetzen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass Steuerpflichtige sich dafür jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall Erkenntnisse über die Restnutzungsdauer vermittelt — ein bestimmtes Bauteil-Gutachten darf die Finanzverwaltung nicht verlangen.
In der Praxis hat sich das Gutachten eines Sachverständigen auf Basis der ImmoWertV (Anlage 2) etabliert: es berücksichtigt Baujahr, Modernisierungsgrad und Zustand und leitet die wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachvollziehbar her.
Was das konkret bringt
Der Effekt ist rein rechnerisch und wirkt sofort ab dem Veranlagungsjahr: Die AfA-Bemessungsgrundlage (der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden) wird auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt.
- Gebäudewert 400.000 €, pauschal 50 Jahre → 8.000 € AfA pro Jahr
- Gutachten weist 30 Jahre Restnutzungsdauer nach → 13.333 € AfA pro Jahr
- Differenz: 5.333 € mehr Abschreibung jährlich
- Das Gutachtenhonorar amortisiert sich bei vermieteten Objekten meist im ersten Jahr
Für wen es sich lohnt — und für wen nicht
Es rechnet sich vor allem bei vermieteten Bestandsimmobilien mit älterem Baujahr, sichtbarem Instandhaltungsrückstand und einem nennenswerten Gebäudeanteil am Kaufpreis — und bei einem persönlichen Steuersatz, der die Mehrabschreibung wirksam werden lässt.
Wenig sinnvoll ist es bei Neubauten, bei selbstgenutztem Wohneigentum (dort gibt es keine AfA) und wenn der Gebäudeanteil sehr klein ist, etwa bei sehr teurem Grund und Boden in Toplagen.
Häufige Fragen
- Erkennt das Finanzamt so ein Gutachten wirklich an?
- Ja, bei methodisch sauberer Herleitung. Das BMF hat die BFH-Rechtsprechung nachvollzogen; die Finanzverwaltung fordert eine nachvollziehbare Begründung der kürzeren Nutzungsdauer. Ein Gutachten nach ImmoWertV-Systematik von einem qualifizierten Sachverständigen erfüllt das.
- Kann ich die verkürzte AfA rückwirkend geltend machen?
- Für noch nicht bestandskräftige Veranlagungen ist eine Korrektur möglich. Für bestandskräftige Jahre in der Regel nicht — der Ansatz wirkt dann ab dem laufenden Veranlagungszeitraum. Die Einzelheiten klärt Ihr Steuerberater.
- Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
- Marktüblich sind rund 400–900 € je nach Objektart, Baujahr und Zustand. Als Werbungskosten ist das Honorar bei vermieteten Objekten steuerlich absetzbar.