Immobilienbewertung bei Scheidung und Zugewinnausgleich
Welcher Stichtag im Zugewinnausgleich zählt, warum ein neutrales Gutachten Streit vermeidet und wie Auszahlung, Übertragung oder Teilungsversteigerung bewertet werden.
Der Stichtag entscheidet — und es sind zwei
Beim Zugewinnausgleich zählt nicht der heutige Wert. Für das Endvermögen ist der Tag maßgeblich, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wurde (§ 1384 BGB). Für das Anfangsvermögen gilt der Tag der Eheschließung — brachte einer die Immobilie mit, wird deren damaliger Wert indexiert berücksichtigt.
In einem Markt, der sich bewegt, macht das schnell eine sechsstellige Differenz. Ein Gutachten, das auf den falschen Stichtag abstellt, ist im Verfahren wertlos — nennen Sie den Stichtag deshalb schon bei der Beauftragung.
Warum zwei Parteigutachten die teuerste Lösung sind
Wer auszahlen muss, schätzt niedrig; wer ausgezahlt wird, hoch. Ergebnis sind zwei Gutachten, die sich widersprechen, doppelte Kosten und am Ende oft ein drittes, gerichtlich bestelltes Gutachten, das ohnehin entscheidet.
Ein gemeinsam beauftragter, neutraler Sachverständiger ist die günstigere und schnellere Variante. Er ist beiden Seiten gegenüber zur Unparteilichkeit verpflichtet, und sein Gutachten ist als Basis für die Einigung — oder als Beweismittel im Verfahren — belastbar.
- Ein gemeinsames Gutachten statt zwei Parteigutachten spart Kosten und Monate
- Der Sachverständige bewertet stichtagsbezogen, nicht zum heutigen Marktwert
- Wohnrechte, Nießbrauch und Belastungen im Grundbuch werden mitbewertet
Die drei Wege — und was sie für die Bewertung bedeuten
Erstens die Auszahlung: Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den hälftigen Wertanteil aus. Hier ist der Verkehrswert die direkte Rechengröße — und meist auch die Grundlage, auf der die Bank die Anschlussfinanzierung prüft.
Zweitens der Verkauf: Beide verkaufen und teilen den Erlös. Ein Gutachten hilft, einen realistischen Angebotspreis zu setzen und den Verdacht zu entkräften, einer habe unter Wert verkauft.
Drittens die Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung gelingt. Hier bestimmt das Gericht den Verkehrswert per Sachverständigengutachten — erfahrungsgemäß mit deutlichen Erlöseinbußen gegenüber dem freien Verkauf. Sie ist die schlechteste wirtschaftliche Option und dient vor allem als Druckmittel.
Was Sie vorbereiten sollten
Der Sachverständige braucht dieselben Unterlagen wie bei jedem Verkehrswertgutachten — Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Hausgeld. Ergänzend relevant sind der Zustellungsnachweis des Scheidungsantrags (für den Stichtag) sowie Nachweise über Modernisierungen und deren Finanzierung.
Halten Sie außerdem fest, wer welche Zahlungen geleistet hat: Sondertilgungen aus dem Vermögen eines Partners können den Zugewinn beeinflussen — bewertet wird die Immobilie, gerechnet wird sie im Gesamtvermögen.
Häufige Fragen
- Muss mein Ehepartner dem Gutachten zustimmen?
- Für ein gemeinsames Gutachten ja — und das ist der empfehlenswerte Weg. Ohne Zustimmung können Sie ein Parteigutachten beauftragen; es hat vor Gericht aber geringeres Gewicht als ein gemeinsam beauftragtes oder gerichtlich bestelltes Gutachten.
- Welcher Wert gilt, wenn wir uns nicht einigen?
- Dann entscheidet das Familiengericht auf Basis eines gerichtlich bestellten Sachverständigengutachtens. Die Kosten dafür tragen in der Regel beide — ein vorheriger gemeinsamer Gutachtenauftrag ist fast immer günstiger.
- Zählt der Wert von heute oder von damals?
- Für das Endvermögen zählt der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der heutige. Steigt der Markt danach weiter, ändert das den Zugewinnausgleich nicht mehr.